La decadenza del nostro patrimonio immobiliare

Mezzo secolo fa allorquando approvarono il Piano Urbanistico di Fiuggi nessuno poteva immaginare che le benedette “provvidenze” volumetriche auspicate da tutti i cittadini avessero contribuito ad innescare una crisi economica sempre crescente che non sarà facile placare. Certamente non è dipeso solo dalla regolamentazione urbanistica “non illuminata” ed oltremodo consenziente a sviluppare cubature sproporzionate e insostenibili. Se si pensa che nel 1974 la città termale pensava, con il Piano Regolatore Generale, di ospitare fino a 50.000 abitanti che significava circa 5 milioni di metri cubi di costruzioni che avrebbero dovuto insediarsi nel verde contesto che conosciamo e comunque anche se non abbiamo raggiunto appieno l’apice auspicato, oggi ci ritroviamo ad avere un eccesso di offerta di appartamenti con la conseguenza di una svalutazione sempre più crescente. Dall’ultima analisi sviluppata dagli urbanisti dello studio Nigro, incaricato della redazione del nuovo Piano urbanistico, infatti, si stima un patrimonio non lontano dalle aspettative del PRG degli anni Settanta ovvero circa 4.000.000 di metri cubi realizzati di cui circa 900.000 con destinazione alberghiera oltre 400.000 metri cubi edificati in difformità e oggetto di sanatoria edilizia. Ci sono ad appesantire la situazione ovviamente anche concause di natura sociale ed economica a scala nazionale ed internazionale legate alle trasformazioni del sistema commerciale e tecnologico che stanno impoverendo sempre di più le classi medio borghesi favorendo invece le classi più ricche, industrie multinazionali di natura agroalimentare, farmaceutica, fondi assicurativi e bancari. Oggi a causa di queste dinamiche si ha sempre meno spazio e capienza per investimenti facendo diminuire la fiducia tra tutti i fruitori del mercato immobiliare. Il costo del denaro aumenta e gli istituiti di credito rilasciano sempre meno crediti e mutui per acquisto di immobili stringendo anche le maglie per la loro concessione. La spesa di mantenimento degli immobili, soprattutto a livello fiscale e per i servizi cresce a dismisura favorendo la chiusura di molti edifici di natura ricettiva ma anche quelli di natura privata, commerciale ed abitativa non risultano esenti e spesso diventano preda di forti ipoteche che ne delineano il fallimento.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Per quanto riguarda il settore ricettivo si iniziava a capire la sua svalutazione anche all’indomani della stretta del sistema sanitario nazionale sulle cure termali. Molti imprenditori locali, appartenenti alle nuove generazioni di albergatori non hanno avuto la capacità tecnica ed economica di diversificare il prodotto turistico lasciato ad appannaggio di Enti ed associazioni locali e sovracomunali. Certamente anche la politica turistica di quest’ultimi spesso è risultata carente aggravando, così, la crisi del settore.

Il valore medio di un immobile in buono stato nella zona di Fiuggi Città calcolato dal Borsino immobiliare dell’agenzia delle entrate oggi si aggira intorno 1000 euro contro 1100 di dieci anni fa. Un dato questo che non è da prendere come oro colato ma sicuramente il fatto che il valore ufficiale in tutto quest’arco di tempo invece di aumentare diminuisce è un segnale significativo.  

A livello nazionale il record delle 800mila case vendute, sfiorato nel 2022 (fonte il Sole 24 Ore), è ormai un lontano ricordo. C’è il rischio concreto che a fine 2023 il numero totale delle transazioni scenda sotto la soglia delle 700mila unità vendute. Sono al momento quasi 508mila le case passate di mano nei primi nove mesi. Per quello che invece riguarda la nostra città si nota, al contrario, un maggiore movimento di compravendite dovuto però, come su accennato, dal fatto che le quotazioni praticate a livello locale sono di molto inferiori alla media nazionale. Questo aspetto, comunque, è pur sempre indice di svalutazione. Molti sono gli esempi che potrei citare, considerando che mi trovo sul campo quotidianamente. Una casa discreta ( quando si riesce a trovare) al centro storico di media metratura si trova molto al disotto di 50000 euro, un albergo inattivo di trenta stanze al disotto di 200000 euro.

Sul mercato nazionale, invece, l’impennata dei tassi di interesse da un lato e i prezzi al metro quadro in aumento dall’altro, hanno messo a dura prova il mercato immobiliare residenziale. I conflitti internazionali hanno fatto da spalla agli aumenti delle materie prime e con essi i materiali da costruzione i quali sono cresciuti a dismisura e in modo sproporzionato a seguito dei bonus edilizi dove molti produttori hanno trovato il pane per i loro denti aumentando oltre il dovuto i costi.

Ci sono anche altre argomentazioni che condizionano la decrescita economica degli immobili derivanti dalla direttiva green europea, giusta o sbagliata che sia, che sta influenzando il governo italiano il quale punta a rendere tutte le case a norma ed energicamente sostenibili entro il 2030. Venti milioni di italiani dovranno mettere mano al portafoglio se non vogliono trovarsi con un immobile ancora più svalutato o peggio, nella lista di case non vendibili dal 2030 in poi e questo rende il mercato sempre più debole. Con questo scenario gli “avvoltoi” della speculazione prendono il sopravvento con attori di alto rango che ruotano intorno al ramo immobiliare, assicurativo e bancario. Le “ nostre” case diventeranno sempre più merce a basso costo anche grazie ad agenzie immobiliari che per fare cassa tendono a svalutare le compravendite. Un argomento questo che merita un articolo a parte e che comunque investe anche le scelte dell’attuale governo ad abolire e sminuire le agevolazioni del superbonus che si è rilevato un vero “bluff”.

Felice D’Amico