Rigenerazione urbana, uno strumento in aiuto della sostenibiltà e del turismo

Una soluzione tecnica ed urbanistica per il risveglio sostenibile del nostro territorio turistico.
La legge sulla Rigenerazione Urbana è entrata in vigore nella Regione Lazio il 19/07/2017. Questa legge figlia del superato Piano Casa potrebbe essere la chiave di ripresa per l’economia turistica della città termale considerata la fase stagnante della funzionalità alberghiera e l’anacronismo di molti edifici rimasti ancorati a relazioni che ci riportano indietro di mezzo secolo perdendo valore di mercato e contribuendo al degrado cittadino.
Al fine di far comprendere a tutti l’importanza della Legge  riportiamo sinteticamente gli ambiti di applicazione e le principali caratteristiche.

Le finalità

Rispetto al "Piano Casa", la "Rigenerazione Urbana" ha uno spirito più ampio, perché è una legge ordinaria senza limiti temporali e viene previsto un maggiore coinvolgimento dei Comuni. Le sue finalità possono contribuire a sostenere sia i proprietari degli immobili che la città stessa.

Diminuzione del consumo di suolo: razionalizzare il patrimonio edilizio esistente senza costruire su nuovi terreni
Riqualificazione sismica: aumentare la sicurezza strutturale degli edifici esistenti
Riqualificazione energetica: aumentare l'efficienza energetica degli edifici esistenti
Qualità architettonica: migliorare la qualità ambientale e architettonica delle città

Stop al consumo del suolo

Per ottenere questi obiettivi lo strumento principale, promosso dalla Legge, è la Demolizione-Ricostruzione, cioè la "sostituzione edilizia" con la demolizione del vecchio e la costruzione di uno nuovo edificio realizzato secondo i principi delle costruzioni "antisismiche" e ad "energia quasi zero".

Per agevolare la rigenerazione urbana e la sostituzione della vecchia edilizia vengono offerti premi di cubatura fino al 40% in più rispetto all'edificio originario. Gli interventi di rigenerazione urbana sono consentiti nelle porzioni di territorio urbanizzate e su edifici legittimamente realizzati o legittimati da richiesta di condono con rilascio della concessione in sanatoria Una importante novità è che sarà possibile applicare la Legge sulla Rigenerazione Urbana 7/2017 anche ad edifici che verranno costruiti nel futuro.

A proposito di centri storici

Va precisato che non si applica la Legge nei centri storici delle aree urbane, più precisamente le aree individuate dal PTPR con campitura rossa denominate "insediamenti urbani storici” mentre si potrebbe invece applicare il cambio di destinazione d’uso. Possibilità questa molto importante per il recupero dei piani terra degli edifici ormai abbandonati da botteghe, laboratori, negozi di vicinato, piccoli esercizi commerciali.

La sostenibilità edilizia

Anche al fine  di incentivare gli interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico degli edifici esistenti i comuni possono prevedere nei propri strumenti urbanistici generali vigenti la possibilità di realizzare interventi di ampliamento del 20 per cento della volumetria o della superficie utile esistente degli edifici a destinazione residenziale, per un incremento massimo di 70 mq di superficie.
Gli ampliamenti si realizzano: a) in adiacenza o in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, anche utilizzando parti esistenti dell’edificio; ove ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente, può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato; b) nel rispetto delle altezze e delle distanze previste dalla legislazione vigente ai sensi degli articoli 8 e 9 del decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968; c) nel rispetto di quanto previsto per gli interventi di miglioramento sismico sugli edifici esistenti dalle norme tecniche per le costruzioni di cui al d.p.r. 380/2001.

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Un altro punto di forza della Legge è quello rivolto alla qualità ambientale Gli ampliamenti devono essere realizzati , infatti,  nel rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia. Cosa non di poco conto  per il risparmio energetico e per il miglioramento della qualità abitativa.

Anche la carenza di servizi ed in particolare di parcheggi potrà essere monetizzata dando, così, la possibilità di far attrezzare dal Comune le aree a parcheggio in altri luoghi.

Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.

Per le finalità basilari della legge previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, saranno sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta.

 Riqualificazione delle attività culturali

In applicazione dell’articolo 28, comma 5, della legge 14 novembre 2016, n. 220 (Disciplina del cinema e dell’audiovisivo), previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, al fine di tutelare la funzione degli immobili già destinati alle attività cinematografiche e a centri culturali polifunzionali, di agevolare le azioni finalizzate alla riattivazione e alla rifunzionalizzazione di sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali chiusi o dismessi, di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e nuovi centri culturali polifunzionali e i servizi connessi, di realizzare interventi per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale, sono consentiti:

 All’interno di teatri, sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali esistenti, sono altresì consentiti, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti comunali vigenti o adottati, cambi di destinazione d’uso fino ad un massimo del 30 per cento delle superfici preesistenti per l’apertura di attività commerciali, artigianali ed a servizi. I suddetti interventi determinano automaticamente la modifica della destinazione urbanistica dell’area di sedime e delle aree pertinenziali dell’edificio, nonché delle aree cedute per gli standard urbanistici.

Uno sguardo al turismo ed al degrado

Gli interventi di adeguamento delle strutture ricettive all’aria aperta di cui all’articolo 23, comma 1, lettera c), della legge regionale 6 agosto 2007, n. 13, concernente l’organizzazione del sistema turistico laziale, alle prescrizioni di cui al regolamento regionale 24 ottobre 2008, n. 18 (Disciplina delle strutture ricettive all'aria aperta) e successive modifiche, si attuano con modalità diretta, nel rispetto delle disposizioni di cui al presente articolo.

La norma incentiva inoltre la riqualificazione di porzioni di territorio in stato di degrado. L'incentivo si concretizza con la concessione di una premialità in misura non superiore al 35 per cento della superficie lorda esistente degli edifici. In particolari condizioni la premialità può essere incrementata di un ulteriore 10%.

La legge incentiva anche lo spostamento di uno o più edifici in altre porzioni di territorio comunale previa la bonifica dell'area ceduta.

Ci auguriamo un futuro rigenerato

Come si potrà notare l’insieme delle caratteristiche elencate sono potenzialmente importanti per un territorio che in questo periodo si trova in una condizione stagnante per la rigidità normativa ancorata a concetti urbanistici degli anni sessanta ormai superati dalla dinamicità sociale , culturale ed economica imposta nel terzo millennio. 

Lo strumento della rigenerazione urbana, se impostato con le giuste finalità, potrebbe rappresentare lo strumento efficace da offrire al mercato per agevolare la ripresa economica e turistica del territorio in modo sostenibile